Você encontra dois apartamentos no mesmo bairro.
Um custa R$ 1 milhão, está pronto, tem uma planta excelente, mas o prédio tem 35 anos.
O outro custa R$ 1,2 milhão, é lançamento, tem lazer completo, infraestrutura moderna e condições de pagamento oferecidas pela construtora.
Qual deles é mais barato?
A resposta parece óbvia.
Mas pode não ser.
Na hora de comprar um imóvel, preço e custo são coisas diferentes. E essa diferença é particularmente importante no Rio de Janeiro, onde prédios antigos muito bem localizados convivem, às vezes na mesma rua, com empreendimentos recém-lançados.
Por isso, a pergunta correta não é simplesmente:
“Novo ou usado?”
É:
“Qual deles faz mais sentido para o que eu quero fazer com o meu dinheiro?”
O imóvel usado tem uma vantagem difícil de ignorar: você sabe o que está comprando
No imóvel pronto, praticamente tudo está diante dos seus olhos.
Você visita o apartamento, conhece o prédio, observa a rua, verifica a incidência de sol, escuta o nível de ruído, conversa sobre o condomínio e consegue avaliar o estado real da unidade.
Além disso, existe uma característica muito valorizada em diversos bairros tradicionais do Rio: as plantas antigas costumam ser generosas.
Isso é bastante perceptível na Tijuca e em bairros da Zona Sul.
Apartamentos antigos podem oferecer salas maiores, quartos mais espaçosos, dependências completas e possibilidades interessantes de modernização.
Em muitos lançamentos atuais, principalmente em terrenos valorizados, encontrar a mesma metragem pode significar subir consideravelmente de faixa de preço.
Para uma família que busca espaço, portanto, o imóvel usado merece atenção.
Mas apartamento antigo barato pode sair caro
Esse é o outro lado da moeda.
Um imóvel anunciado por R$ 900 mil que necessita de R$ 200 mil em reforma não é, na prática, um imóvel de R$ 900 mil.
E a análise não deve terminar dentro do apartamento.
É preciso olhar também para o edifício.
Fachada, elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, impermeabilização, garagem, telhado, bombas e outras estruturas podem exigir investimentos relevantes.
Há ainda um ponto que merece atenção especial: as obras extraordinárias aprovadas ou em discussão no condomínio.
Comprar uma unidade aparentemente barata e descobrir depois uma chamada extra relevante pode alterar completamente o custo da aquisição.
Por isso, imóvel usado não deve ser analisado apenas pela aparência da unidade.
Você também está comprando uma fração daquele condomínio e, indiretamente, participará das despesas futuras dele.
O imóvel novo resolve tudo isso?
Não necessariamente.
Mas oferece vantagens importantes.
Empreendimentos recentes tendem a trazer soluções mais atuais de segurança, lazer, infraestrutura, eficiência e aproveitamento dos espaços comuns.
Piscina, academia, coworking, áreas infantis, espaços de convivência, bicicletário e facilidades para entregas passaram a fazer parte de muitos projetos.
Para determinadas famílias, isso substitui inclusive despesas externas com academia, clube ou outras atividades.
Há também uma questão de percepção de valor.
Entrar em um apartamento novo, sem necessidade imediata de reforma, tem um valor que não aparece facilmente em uma planilha.
Para quem não quer passar meses escolhendo revestimento, contratando profissionais e acompanhando obra, isso pesa bastante.
E o lançamento?
Aqui surge uma terceira possibilidade.
Novo e lançamento não são exatamente a mesma coisa.
Um imóvel pode estar novo e pronto para morar. Já no lançamento, o comprador pode adquirir uma unidade que ainda será construída.
Isso muda completamente a lógica financeira da compra.
Em determinadas situações, a construtora permite distribuir parte relevante do pagamento durante o período de obras.
Entrada, parcelas mensais, intermediárias e saldo na entrega podem criar uma estrutura de aquisição bastante diferente daquela encontrada na compra de um imóvel usado.
Para quem possui renda e capacidade de formação de patrimônio, mas não quer desembolsar imediatamente todo o capital necessário para comprar um imóvel pronto, essa estrutura pode ser interessante.
Mas existe um detalhe fundamental.
Não olhe apenas o valor da primeira parcela.
É necessário analisar o fluxo inteiro.
A parcela cabe. Mas o imóvel cabe?
Essa pergunta deveria ser feita antes da assinatura.
Em imóveis em construção, o comprador precisa entender como funcionará o fluxo financeiro até a entrega das chaves, quais valores serão corrigidos durante o período e como pretende pagar o saldo final.
Imagine alguém que entra em um imóvel de R$ 1,5 milhão porque a entrada inicial parece confortável.
Se não houver planejamento para parcelas intermediárias, correções e saldo na entrega, uma compra que parecia tranquila pode se transformar em pressão financeira alguns anos depois.
Por isso, antes de comprar na planta, nós gostamos de fazer uma conta simples:
“Como ficará essa compra até o dia em que você receber as chaves?”
A resposta é muito mais importante que o valor da primeira parcela.
E existe valorização durante a obra?
Pode existir.
E essa possibilidade é justamente um dos argumentos que tornam determinados lançamentos interessantes para investidores.
Um empreendimento comprado em uma fase inicial pode chegar à entrega sendo comercializado por valores superiores.
Mas isso não deve ser tratado como garantia.
A valorização dependerá do preço de entrada, localização, qualidade do projeto, comportamento do mercado, oferta concorrente e demanda futura.
Comprar qualquer lançamento acreditando que ele necessariamente estará mais caro na entrega não é estratégia.
É aposta.
O bom investimento começa na compra.
No usado, existe outra vantagem: negociação
Esse ponto costuma ser subestimado.
No mercado secundário existe uma pessoa do outro lado da negociação — e cada proprietário possui uma motivação diferente para vender.
Há quem esteja apenas testando o mercado.
Há quem precise vender para comprar outro imóvel.
Há inventários.
Mudanças de cidade.
Reorganizações patrimoniais.
E há proprietários efetivamente dispostos a negociar.
É justamente aí que podem surgir boas oportunidades.
Um apartamento anunciado por determinado valor não necessariamente será vendido por aquele preço.
Por isso, quem pesquisa imóveis usados olhando apenas anúncios perde uma informação essencial:
o preço pedido não é necessariamente o preço de fechamento.
Na Zona Sul, essa comparação fica ainda mais interessante
Boa parte dos bairros tradicionais da Zona Sul possui prédios antigos em localizações excepcionais.
Copacabana, Flamengo, Botafogo, Laranjeiras e outros bairros oferecem inúmeros exemplos.
Às vezes, o comprador precisa decidir entre um apartamento antigo, maior e extremamente bem localizado, e um empreendimento recente, com metragem menor e infraestrutura moderna.
Não existe uma escolha universalmente correta.
Um casal pode preferir um apartamento compacto em condomínio novo.
Uma família pode valorizar muito mais três quartos amplos em um prédio tradicional.
Um investidor pode chegar a uma terceira conclusão.
Na Tijuca, o dilema também aparece
A Tijuca possui um estoque expressivo de apartamentos antigos com boas metragens, ao mesmo tempo em que recebe empreendimentos novos com propostas bastante diferentes.
Isso cria oportunidades interessantes de comparação.
Em determinadas situações, o comprador consegue adquirir um apartamento usado significativamente maior.
Em outras, pagar mais por um empreendimento novo pode fazer sentido pela estrutura condominial, menor necessidade de intervenção imediata e características que aumentem a atratividade futura da unidade.
Mais uma vez:
não existe vencedor antes de comparar os imóveis.
Então qual é mais barato?
Para responder corretamente, eu colocaria na conta pelo menos:
Preço de aquisição + impostos e despesas + reforma necessária + condomínio + eventuais despesas extraordinárias + custo financeiro + custo de manutenção.
E, no caso de imóvel em construção:
Preço total + fluxo de pagamento + correções previstas + saldo na entrega + estratégia para quitação ou financiamento.
Somente depois disso começamos a comparar.
Porque um imóvel de R$ 950 mil pode terminar custando mais do que outro anunciado por R$ 1,1 milhão.
E qual tende a valorizar mais?
Também não existe uma regra dizendo que imóvel novo valoriza mais do que usado.
Um excelente apartamento antigo, em endereço disputado e comprado pelo preço correto, pode ser um ótimo ativo.
Da mesma forma, entrar bem em um lançamento diferenciado pode gerar uma oportunidade que dificilmente apareceria depois de pronto.
A palavra importante nas duas situações é a mesma:
preço.
Um ótimo imóvel comprado caro demais pode ser um investimento ruim.
Um imóvel que exige reforma, comprado com desconto suficiente para compensá-la, pode ser excelente.
Afinal: novo ou usado?
Se você quer personalizar o apartamento, valoriza metragem e está disposto a administrar uma reforma, o usado pode oferecer oportunidades excelentes.
Se procura infraestrutura moderna, comodidade, menor necessidade de intervenção e determinadas facilidades condominiais, um imóvel novo pode justificar pagar mais.
Se possui capacidade de pagamento ao longo dos próximos anos e encontrou um projeto com preço de entrada interessante, comprar na planta também merece entrar na comparação.
O que não recomendamos é decidir primeiro que você quer um imóvel novo ou usado e só depois começar a procurar.
Faça o contrário.
Defina o que você precisa e deixe os imóveis competirem pelo seu dinheiro.
Está procurando imóvel na Tijuca ou Zona Sul?
Na Honra Imóveis, a busca não precisa começar por uma lista de anúncios.
Primeiro entendemos o objetivo da compra, orçamento disponível, capacidade de pagamento, localização desejada e características indispensáveis.
Depois podemos colocar lado a lado:
usados, imóveis novos e lançamentos.
E comparar aquilo que realmente importa: quanto você vai pagar, o que receberá em troca e qual imóvel faz mais sentido para o seu momento.
Se você está pensando em comprar para morar ou investir na Tijuca ou Zona Sul do Rio, fale conosco antes de tomar a decisão.
Diga o seu orçamento, os bairros que considera e o que procura.
A Honra Imóveis faz a curadoria das opções e ajuda você a comparar oportunidades de forma objetiva.
Porque encontrar um imóvel é fácil. O importante é saber se vale a pena comprá-lo.
HONRA IMÓVEIS
Curadoria imobiliária para quem quer comprar melhor no Rio de Janeiro.
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